Ingatlanpiaci elemzések

2009 várhatóan az egyik legjobb év lesz a cégeknek költözéshez, a meglévő irodabérletük újratárgyalásához elsősorban azért, mert a bérleti díjak csökkennek és a tulajdonosok nagyon kedvező feltételeket fognak ajánlani. A sikeres bérbeadásért a tulajdonosok kétféle módon ösztönözhetik a piaci szereplőket: az egyik példa erre a dél-budai irodaház akciója is, melynek révén agresszív árképzéssel próbálnak bérlőket megnyerni. A másik lehetőség, hogy az ügynökségeket motiválják magasabb díjazási csomagokkal" - mondta Saly Miklós, a Colliers International irodacsapatának vezetője.

Az ingatlanszektor jól ismert a keresletcsökkenésre adott lassú válaszreakciójáról, és ebből a szempontból a budapesti irodapiac 2009-es alakulása precedensértékű lesz. 2007-ben összességében 202,600nm új A-kategóriás irodaterület került átadásra Budapesten, ez a terület 2008-ban  249,000nm volt. 2009-ben eddig 319,000 nm került átadásra 29 épületben, bár a recesszió és a hatalmas mértékű új átadások miatt az üresedési ráta 2009 végére elérheti a 25%-os szintet. Mivel a modern irodaterületek ilyen nagy mennyiségben ömlenek a piacra, a tulajdonosok kénytelenek lesznek küzdeni a kitűzött bérleti díjak eléréséért. Tudják ugyan , hogy a kereslet nem elegendő a kínálat felszívására, és annak is tudatában vannak, hogy a bankok elvárják tőlük, hogy megfeleljenek a finanszírozási feltételeknek, amelyek 20-30%-os előbérleti arányt is megkívánnak hitelkritériumként. A hatalom ingája tehát most a bérlő felé fordult. Tehát itt a megfelelő alkalom a költségcsökkentésre konszolidációval, szerződések újratárgyalásával és munkahelyi hatékonyságnöveléssel.

Központi piac

A Központi piacon stabil üresedési rátát regisztráltak 2008-ban. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy csupán egy épület került átadásra ezen idő alatt, ez pedig a Wing Átrium Parkjának második fázisa. Az A és B kategóriás irodák összterülete 642,000 nm volt, a bérbeadott terület csupán 84,534 nm volt. Az üresedési ráta várhatóan ezen a területen is növekedni fog 2009-ben, mert öt épület átadása is várható, ezek összterülete 92,000 nm tesz ki.

Nem-központi piac

A Nem-Központi Piac Budapesten viszonylag nagy területet ölel fel, itt több új iroda is átadásra került 2008-ban, ezek összterülete 213,500nm tett ki. A fejlesztők azért választották ezt az alpiacot , mert a telkekhez elérhető áron jutottak hozzá és az új infrastruktúra kedvezett az irodafejlesztésnek. Egy új, jelenleg is aktív fejlesztési terület is kialakult a Hungária, a Róbert Károly és a Könyves Kálmán körutakon. Több új irodaprojekt is fejlesztés alatt áll ezen a területen ( Népliget Center, Parkway, K3, Uniqua székház).

Belváros

A Belváros 2008-ban is csendes helyszín volt kevés új fejlesztéssel, stabil bérbeadási tevékenységgel, és alig változó bérleti díjakkal (12,5- 13,2 EUR/nm.) Fő érdekesség ezen a alpiacon az A+ kategória megjelenése. Ezek az irodaépületek  magas presztizsű belső arculatot és kiemelkedő minőségű szolgáltatásokat kínálnak., ezért ideálisak az olyan cégek számára, amelyek reprezentációra alkalmas irodák keresnek, mint pl az ügyvédi irodák, bankok, vagy külképviseletek. Itt nem ritka a 20 EUR/nm/hónap fölötti bérleti díj sem.

Agglomeráció

Az Agglomeráció ( ideértve Törökbálintot, Vecsést, Budaörsöt) szintén csendes piacnak mondható. Két új irodaház került átadásra tavaly, a Terrapark C épülete 8,970 nm területtel a harmadik negyedévben és a Quadrum első fázisa Vecsésen, 4, 900 nm területtel, a negyedik negyedévben. Ennek eredményeképp az üresedési ráta megháromszorozódott és elérte a  19,51 %-os szintet az év végére.

Bérleti díjak alakulása

Az infláció esése, a 2,5 %-os GDP csökkenés-, és a magas üresedési ráta-előrejelzés mind hozzájárul majd az alacsonyabb bérleti díjszint kialakulásához. A 2009-es és az irodakonszolidáció, a jobb irodákba való költözés, a kedvező bérleti feltételek és -a  következő 3-5 évre- relatíve alacsony bérleti díjak időszaka lesz. A Váci úti irodafolyosón változatlanok maradtak a bérleti díjak 2008-ban. Nagyobb területet akár már 11-12 EUR/nm/hónap effektív bérlei díjért is lehet találni, míg a kisebb irodákért 12-13 EUR/nm/hónap bérleti díjat is ki lehet alkudni. Ehhez hasonlóan a történelmi Belváros piacán, és bel-Budán 13-14 EUR/nm/ hónap volt a bérleti díj. A XI. kerületben az 500 nm-nél kisebb A kategóriás irodák 11 EUR/nm/hónap effektív bérleti díj alatt találnak gazdára.

A bérleti díjak minden kategóriában kiemelkedően jó lehetőséget biztosítanak a költségcsökkentésre, illetve a nemzetközi bérlők Budapestre vonzására.

Forrás: Colliers International